Les communes et le registre foncier : vers une meilleure publicité des restrictions de droit public à la propriété
Le Code civil suisse (CC) ainsi que l’Ordonnance fédérale sur le registre foncier (ORF) ont subi une importante révision qui entrera en vigueur le 1er janvier 2012. Si l’introduction de la cédule de registre sans titre (cédule virtuelle) a fait l’objet d’une certaine information, une disposition très importante pour les collectivités publiques (communes, cantons et Confédération) est pratiquement passée inaperçue. Il s’agit de l’art. 962 CC.
Situation actuelle
L’art. 962 CC actuel autorise les cantons à mentionner au registre foncier des restrictions de la propriété fondées sur le droit public. Les cas les plus connus des communes sont les mentions des art. 82 et 83 LATC (précarité de transformation et restrictions en cas de division de parcelles). Le rôle de la mention a, rappelons-le, un rôle d’information, principalement pour les tiers (par exemple: l’acquéreur ou le créancier d’un immeuble).
Mise en place de la loi sur la géoinformation dans les cantons
Le 1er juillet 2008, la loi fédérale sur la géoinformation (LGéo) est entrée en vigueur. Son but est de permettre la mise à disposition de géodonnées, à une large échelle, par la Confédération, les cantons et les communes, d’un Cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (dit Cadastre RDP-PF). Les cantons bénéficient de dispositions transitoires et le Canton de Vaud prépare sa future mise en place.
Le schéma repris ci-dessus (source: Office fédéral de topographie Swisstopo) indique la répartition des tâches entre le registre foncier et le prochain Cadastre RDPPF
Une nouvelle obligation fédérale dès le 1er janvier 2012
Le nouvel art. 962 CC précise que la collectivité publique est tenue de faire mentionner au registre foncier la restriction de droit public qui a pour effet d’entraver durablement l’utilisation, de restreindre durablement le pouvoir de disposer du propriétaire ou d’imposer une obligation durable sur un immeuble déterminé. L’art. 129 ORF le complète en précisant les domaines juridiques concernés, il s’agit notamment de la construction et de la police des routes, l’encouragement à la construction de logement, le droit des constructions et celui de l’expropriation.
Des conséquences pratiques pour les communes
Dès le 1er janvier 2012, les communes, comme la Confédération et les cantons, ne sont plus libres de mentionner ou non les restrictions à la propriété découlant du droit public. Au contraire, elles sont tenues de mentionner les restrictions prises dans les domaines juridiques précités.
Il est bien clair que cette obligation ne concerne pas toutes les restrictions de droit public. Elles doivent remplir les 3 conditions cumulatives exposées ci-après:
- Etre en relation avec un ou quelques immeubles déterminés. Les restrictions de la police des constructions reprises dans le règlement communal n’ont pas à faire l’objet d’une mention. Les zones d’affectation qui touchent de manière égale tous les immeubles d’un périmètre déterminé n’ont pas à être inscrites au registre foncier.
- Etre ordonnée par une décision administrative. Les restrictions découlant d’une loi ou d’un arrêté n’ont pas à être inscrites au registre foncier.
- Avoir un effet durable. Pour être fiable, la commune est tenue de requérir la radiation de la mention, lorsque la restriction s’éteint. Il faut ainsi se limiter aux seules mentions qui s’inscrivent dans la durée.
Le caractère juridique de la mention, reste comme par le passé, purement déclaratif. Son inscription obligatoire renforce la qualité d’institution de la publicité foncière du registre foncier, non seulement en matière de restrictions de droits privé (servitudes, gages immobiliers, annotations), mais également pour celles de droit public, toujours plus nombreuses.
Enfin, cette disposition n’a aucun caractère rétroactif et ne concerne que les décisions administratives qui sont ordonnées dès le 1er janvier 2012.
Les conservateurs et l’inspectorat du registre foncier sont à disposition des communes pour donner toutes les informations complémentaires souhaitées.
Registre Foncier (RF)