Le droit de préemption au sens de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) est entré en force le 1er janvier 2020

Ce droit de préemption consiste en la capacité pour la commune de se substituer à l’acquéreur, aux mêmes conditions d’achat que celles prévues dans l’acte de vente. Ces articles sont entrés en vigueur le 1er janvier 2020.

L’exercice de ce droit n’est possible que dans les districts à pénurie, soit ceux où le taux de logements vacants est inférieur à 1.5 % (moyenne sur les trois dernières années). Le Conseil d’Etat arrête chaque année la liste des districts et leur taux de pénurie (publication dans la FAO et sur le site internet de la Division logement).

Depuis ce début d’année, les communes seront systématiquement interpellées lors des transactions immobilières entrant dans le cadre de ces nouvelles dispositions. Généralement, le notaire interroge les communes sur leur volonté de préempter ou non les biens-fonds mis en vente en leur communiquant une copie de l’acte de vente. Il invite alors la commune à se prononcer dans un délai de 40 jours (art. 33 LPPPL).

S’agissant de la compétence des communes pour faire usage du droit de préemption, il appartient dans un premier temps à la municipalité de se déterminer sur sa volonté d’y donner suite. Si elle décide de faire usage de ce droit, deux possibilités s’offrent à elle :

• elle dispose d’une autorisation délivrée par le conseil communal ou général en vertu de l’article 4 alinéa 1 chiffre 6 de la loi du 28 février 1956 sur les communes (LC ; BLV 175.11) à hauteur d’un montant nécessaire à l’exercice du droit de préemption et peut donc engager la commune de son propre chef ;
• la limite fixée dans l’autorisation délivrée par le conseil communal ou général en vertu de l’article 4 alinéa 1 chiffre 6 LC n’est pas suffisante pour permettre à la municipalité d’exercer le droit de préemption de son propre chef. Dans ce cas, elle doit obtenir l’aval du conseil par la voie de préavis.

Dans tous les cas, la commune doit respecter le cadre légal en matière d’emprunt et d’endettement (autorisation d’emprunter délivrée par le Conseil communal, plafond d’endettement, etc.).

Avis

Le propriétaire (ou le notaire) est tenu d’aviser la commune territoriale au plus tard lors du dépôt de l’acte de vente au registre foncier. L’avis vaut également en cas de promesse de vente.

Droit d’être entendu

La commune qui envisage d’exercer son droit de préemption entend préalablement le propriétaire et le tiers acquéreur.Délai de communication de la décisionLa commune doit répondre dans un délai de 40 jours à compter de la notification de l’avis.

Délai de communication de la décision

La commune doit répondre dans un délai de 40 jours à compter de la notification de l’avis.

Cession du droit de préemption

La commune peut céder son droit de préemption à l’Etat. Elle l’annonce alors aux parties à l’acte et au département en charge des opérations foncières dans les 40 jours. L’Etat doit alors exercer son droit dans les 20 jours suivant la notification de l’annonce de la cession.

Mise en œuvre de la décision

Le bien-fonds acquis est voué sans retard à la construction. Si la commune ne réalise pas elle-même l’ouvrage, elle peut en confier l’édifice à des tiers par voie d’adjudication publique, en principe par l’octroi d’un droit de superficie (DDP) ne permettant que la réalisation de LUP.

Indemnités

Lorsque les circonstances le justifient, l’acquéreur évincé a droit à une juste indemnité couvrant les frais engagés dans le cadre de la conception du projet immobilier rendu caduc par l’exercice du droit de préemption. Les droits d’enregistrement de l’acte, les émoluments du registre foncier, les honoraires de notaire relatifs à l’acte et les intérêts courus qui ont été payés par l’acquéreur évincé doivent alors être remboursés.

Renonciation préalable

Les communes peuvent renoncer à exercer leur droit de manière anticipée pour un immeuble ou plusieurs catégories d’immeubles. Si la renonciation porte sur un projet particulier, elle reste valable tant que les prix et conditions de la vente et l’identité de l’acquéreur ne sont pas modifiés.

En cas de renonciation préalable de la commune, le propriétaire est dispensé de l’avis prévu initialement avant le dépôt de l’acte de vente au registre foncier.

Droit de réméré

Le propriétaire contre qui un droit de préemption aura été exercé dispose d’un droit de réméré si l’autorité compétente n’a pas mis à disposition d’un tiers le bien-fonds ou n’a pas déposé une demande de permis de construire dans un délai de 3 ans, ou n’a pas déposé de projet à l’examen préalable dans les 5 ans si la demande nécessite une adaptation du plan d’affectation.

Le droit de réméré, qui s’exerce au prix de vente payé, est mentionné au registre foncier.

Droit d’emption de l’acquéreur évincé

L’acquéreur évincé dispose d’un droit d’emption si l’autorité n’a pas mis à disposition d’un tiers le bien-fonds ou déposé une demande de permis de construire dans un délai de 3 ans, ou n’a pas déposé de projet à l’examen préalable dans les 5 ans si la demande nécessite une adaptation du plan d’affectation. Le droit d’emption s’exerce au prix de vente payé.

Le droit de réméré du vendeur l’emporte sur le droit d’emption de l’acquéreur évincé à moins qu’ils en aient convenu autrement dans le contrat de vente initial. Il est mentionné au registre foncier.

Ratio de LUP après préemption par la commune

Le règlement d’application de la loi prévoit qu’au moins 70 % des surfaces utiles de plancher (SUP) existantes sur un bien-fonds acquis au moyen du droit de préemption doivent être vouées aux LUP. Ce ratio est ramené à 65 % dans le cas où une part de ces surfaces de plancher est affectée à d’autres fonctions que l’habitation.

Les nouvelles SUP construites sur un bien-fonds acquis au moyen du droit de préemption doivent être vouées aux LUP au moins à 75 %. La commune ayant préempté des logements existants, dispose d’un délai de 3 ans pour en faire reconnaitre le caractère d’utilité publique. Sur demande motivée, le département peut prolonger ce délai de 2 ans au maximum.

Capacité technique et financière d’agir de la municipalité

Pour faciliter la réactivité des communes en 40 jours, il convient de se pencher sur l’article 4 de la loi sur les communes (LC ; BLV 175.11). Cette disposition prévoit que le législatif délibère sur l’acquisition et l’aliénation d’immeubles, de droits réels immobiliers et d’actions ou parts de sociétés immobilières. L’article 44, chiffre 1, est réservé. Le conseil peut accorder à la municipalité l’autorisation générale de statuer sur les aliénations et les acquisitions en fixant une limite.

Rappelons que les délégations de compétences prévues aux chiffres 6, 6bis et 8 LC sont accordées pour la durée de la législature et jusqu’au 31 décembre de l’année du renouvellement intégral des autorités communales, à moins qu’elles ne figurent dans un règlement arrêté par le conseil. Ces décisions sont sujettes à référendum. La municipalité doit rendre compte, à l’occasion du rapport sur sa gestion, de l’emploi qu’elle a fait de ses compétences.

_{Direction générale du territoire et du logement (DGTL),
cellule communication}