Avec l'entrée en force au 1er janvier 2018 de la L3PL, les communes ont désormais des outils pour agir dans leur politique du logement

Cette nouvelle loi donne des outils aux communes pour leur faciliter la mise en place d’une politique du logement qui répond à leur besoin, notamment par la création d’un nouveau type de logement d’utilité publique (LUP), les logements à loyer abordable (LLA).

De nombreuses communes se demandent comment intervenir dans la politique communale du logement.

• Avec les loyers actuels, comment pouvons-nous garder les jeunes familles dans la commune ?
• Nos aînés trouveront-ils des logements adaptés pour retarder leur éventuelle entrée en EMS ?
• Comment assurer une mixité sociale, gage d’équilibre ?

Peu de communes ne se sont jamais posé ces questions.

C’est pour cela que le Conseil d’Etat a proposé la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL ou L3PL). Largement soutenue par la population vaudoise le 12 février dernier, le Conseil d’Etat a décidé que la L3PL et son règlement d’application entreront en vigueur le 1^er janvier 2018.Par ses outils originaux et simples, la L3PL donne aux communes qui le veulent les moyens d’agir.

La L3PL est composée de deux parties distinctes ; la préservation du parc locatif et la promotion du parc locatif.

La préservation du parc locatif

La partie «préservation du parc locatif» reprend, fusionne et abroge la loi concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR) et la loi concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL).

La préservation du parc locatif a pour objectif de s’assurer qu’en période de pénurie dans le district (taux de vacances inférieur à 1.5% calculé sur 3 ans), des travaux touchant des logements loués ne soient pas l’occasion d’augmenter excessivement les loyers des logements répondant jusqu’alors aux besoins de la population, notamment de la classe moyenne.

La nouvelle loi reprend les principaux éléments des deux anciennes lois, tout en apportant quelques simplifications administratives et quelques précisions. Parmi les nouveautés, relevons par exemple que :

• Les immeubles comprenant jusqu’à 3 logements, pour autant qu’un de ceux-ci soit occupé en dernier lieu par le propriétaire ou un proche parent de ce dernier, sont exclus.
• Sont également exclus, les immeubles ou logements loués dont la valeur à neuf incendie (ECA) est supérieure à CHF 750.-/m³ (à l’indice 117, 100 = 1990)
• Les logements d’une surface nette de 150 m² et plus ne sont plus concernés, tout comme l’aliénation «en bloc» à un même acheteur d’un immeuble d’habitation ou de la totalité des lots d’une propriété par étages à un même propriétaire, lorsque ce transfert est prévu à titre d’investissement.

Pour rappel, les villas, les appartements en PPE habités par leur propriétaire ou les immeubles d’activités ne sont pas concernés par les dispositions de la loi.

Une autre nouveauté demande que le maître de l’ouvrage informe au préalable et par écrit les locataires, au moins 40 jours avant le dépôt de son dossier et les consulte lorsqu’il a l’intention d’exécuter des travaux de démolition, transformation ou rénovation d’un bâtiment existant.

Dans l’application de la loi, le rôle des communes reste le même que pour les LDTR et LAAL, c’est-à-dire qu’elles transmettent les requêtes au département avec un préavis motivé ; sous réserve de compléments (visite locale, etc.), ce préavis doit être transmis dans un délai de 30 jours avec toutes précisions utiles permettant au département de statuer dans les 20 jours.

La promotion du parc locatif

Les véritables nouveaux moyens d’action au service des communes pour l’application de leur politique du logement se trouvent à ce chapitre.

Avec la création des logements à loyers abordables (LLA) sans subventions en complément des logements à loyers modérés (LLM), des logements protégés (LP) et des logements pour étudiants (LE), la palette des logements d’utilité publique (LUP) est maintenant complète.

Les LLA sont le chaînon manquant entre les logements à loyers modérés (subventionnés) et le marché libre. Les LLA voient leur état locatif plafonné pour répondre aux besoins de la classe moyenne. Ils sont simples à l’usage puisque la loi ne contraint pas l’accès à ces appartements par des conditions d’occupation impliquant des démarches compliquées (contrôle des revenus, de la fortune ou du degré d’occupation) et n’impliquent pas de subventions de la part des pouvoirs publics. Une fois les logements reconnus d’utilité publique lors de la procédure de demande de permis de construire, seul l’état locatif annuel net de l’immeuble est plafonné et contrôlé par le département.

Ensuite, avec la possibilité pour les communes de prévoir, dans leurs plans et règlements d’affectation, des quotas de LUP dont la destination est garantie à long terme, celles-ci ont maintenant réellement les moyens d’influencer l’évolution de leur parc locatif.

De plus, les bâtiments existants ou nouvellement érigés dans des zones à bâtir déjà légalisées avant l’entrée en vigueur de la L3PL, soit avant le 1^er janvier 2018, peuvent bénéficier d’un bonus de 10% de la surface brute de plancher habitable si au moins 15% de cette même surface est destinées à des LUP.

En outre, les communes ou à leur demande l’Etat, pourront bénéficier d’un droit de préemption pour leur permettre d’acquérir en priorité un bien-fonds mis en vente et affecté en zone à bâtir légalisée. Ce droit de préemption ne pourra s’exercer qu’aux conditions qu’il vise à la création de LUP et que le district soit en situation de pénurie, calculée sur la moyenne de 3 ans. A noter que ce droit de préemption n’entrera en vigueur que le 1^er janvier 2020.

_{Service des communes et logements (SCL)}